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            1号站平台用户注册登陆-税务谋划思想

            admin 2019-11-06 216人围观 ,发现0个评论

            【财税干货】土地增值税的谋划技巧

            土地增值税谋划的基本思路是:依据土地增值税的税率特色及有关优惠政策,操控增值额,然后适用低税率或享用免税待遇。土地增值税税率实施四级超量累进税率,税率从30%到60%,增值越多,税率越高。

            在进行谋划时,增值额很要害。增值额是转让收入减除税法规则的扣除项目金额后的余额。税法规则的扣除项目有五1号站平台用户注册登陆-税务谋划思想部分:获1号站平台用户注册登陆-税务谋划思想得土地使用权所付出的金额;房地产开发本钱;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规则的其他扣除项目,主要是指从事房地产开发的交税人答应扣除获得土地使用权所香克斯付出金额和开发本钱之和的20%。交税人需特别留意的是:税法答应扣除的项目比企业自己实践核算中触及的项目要少,核算增值额时有必要以税法的规则为准。增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。因而土地增值税谋划的要害点便是合理合法地操控、下降增值额。

            税法规则,交税人制作一般规范住所出售,假如增值额没有超越扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。一起税法规则,交税人既制作一般规范住所,又搞其他房地产开发的,应别离核算增值额;不别离核算增值额或不能精确核算增值额的,其制作的一般规范住所不享用免税优惠。

            房地产开发企业假如既制作一般住所,又搞其他房地产开发的话,分隔核算与不分隔核算税负会有差异,这取决于两种住所的出售额和可扣除项目金额。在分隔核算的状况下,假如能把一般规范住所的增值额操控在扣除项目金额的20%以内,然后免缴土地增值税,则能够减轻税负。现举例说明如下。

            北京某房地产开发企业,1999年商品房出售收入为1.5亿元,其间一般住所的出售额为1亿元?奢华住所的出售额为5000万元。税法规则的可扣除项目金额为1.1亿元,其间一般住所的可扣除项目金额为8000万元,奢华住所1号站平台用户注册登陆-税务谋划思想的可扣除项目金额为3000万元。

            假如不分隔核算(交税人应了解清楚当地是否答应不分隔核算),该企业应交纳土地增值税为:

            增值额与扣除项目金额的份额(以下简称增值率)为(15000-11000)11000100%=36%,因而适用30%的税率,应交税(15000-11000)30%=1200万元。

            假如分隔核算,应交纳土地增值税为:

            一般住所:增值率为(10000-8000)8000100%=21号站平台用户注册登陆-税务谋划思想5%?适用30%的税率,应交税(10000-8000)30%=600万元;

            奢华住所:增值率为(5000-3000)3000100%=67%,适用40%的税率,应交纳(5000-3000)40%-30005%=650万元二者算计为1250万元,分隔核算比不分隔核算多开销税金50万元。

            由于一般规范住所的增值率为25%,超越20%,还得交纳土地增值税。进一步谋划的要害便是经过恰当削减出售收入使一般住所的增值率操控在20%以内。这样做的优点有两个:一是能够免缴土地增值税,二是下降了房价或进步了房子质量、改进了房子的配套设备等,能够在现在剧烈的出售战中获得优势。咱们对上例给出的条件做一点改动,然后来核算土地增值税的税负和企业的收益状况。

            假定上例中其他条件不变,仅仅一般住所的可扣除项目金额发生变化,使一般住所的增值率约束在20%,那么可扣除项目金额从(10000-y)y100%=20%等式中可核算出,y=8333万元。此刻,该企业应交纳的土地增值税仅为奢华住所应交纳的650万元,比不分隔核算少交纳570万元,比分隔核算少交纳600万元,扣除为添加可扣除项目金额多开销的333万元,别离削减开销237万元和267万元。

            添加可扣除项目金额的途径许多,比方添加房地产开发本钱、房地产开发费用等,使商品房的质量进一步进步。可是,在添加房地产开发费用时,应留意税法规则的份额约束。税法规则,开发费用的扣除份额不得超越获得土地使用权付出的金额和房地产开发本钱金额总和的10%,而各省市在10%之内确认了不同的份额,交税人要留意掌握。

            操控一般住所增值率的另一种方法是下降房子出售价格,出售收入削减了,而可扣除项目金额不变,增值率自然会下降。当然,这会带来另一种结果,即导致出售收入的削减,此刻是否可取,就得比较削减的出售收入和操控增值率削减的税金开销的巨细,然后作出挑选。

            假定上例中一般住所的可扣除项目金额不变,仍为8000万元,要使增值率为20%,则出售收入从(X-8000)8000100%=20%中可求出,X=9600万元。此刻该企业应交纳的土地增值税为650万元,节约税金600万元,与削减的收入400万元比较节约了200万元。

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            2019-11-13
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